土拍“寒潮”來(lái)襲 前7月近800宗地塊流拍
發(fā)布時(shí)間：2018/8/13 9:56:00 瀏覽次數(shù)：10880 來(lái)源： 中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào) cjjt-fdc
“流向房企口袋的水龍頭慢慢擰緊，房企拿地的錢(qián)自然就會(huì)省著點(diǎn)花，火爆的土拍溢價(jià)率也就下來(lái)了。”近日，在談及“土地市場(chǎng)降溫”話題時(shí)，新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷表示。
7月以來(lái)，與長(zhǎng)三角持續(xù)高溫天形成鮮明對(duì)比的，是土地市場(chǎng)寒意陣陣，全面降溫。據(jù)上海土地交易市場(chǎng)官網(wǎng)信息，原定于今年8月22日出讓的楊浦內(nèi)環(huán)內(nèi)純宅地，至今無(wú)競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)人，且競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)日期已經(jīng)結(jié)束。而在相隔不遠(yuǎn)的蘇杭兩城，土拍市場(chǎng)也遇到一股“寒潮”：蘇州為期兩天的土拍中，10宗住宅類(lèi)地塊成交7宗流拍3宗；杭州7月份的6場(chǎng)土拍中，在郊區(qū)地價(jià)下跌，核心區(qū)失守之后，近期還出現(xiàn)了首次底價(jià)成交。
中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月，一線城市土地流標(biāo)13宗；二線城市合計(jì)流標(biāo)經(jīng)營(yíng)性土地154宗；三四線城市經(jīng)營(yíng)性土地合計(jì)流標(biāo)達(dá)到了629宗。從昔日的地王頻現(xiàn)，到如今的多地塊流拍，熱點(diǎn)城市宅地是否正從“香餑餑”變成“燙手山芋”，其原因又為何？
土拍“寒流”席卷長(zhǎng)三角
根據(jù)易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年7月40城土地市場(chǎng)報(bào)告》：7月份受監(jiān)測(cè)的40個(gè)典型城市土地成交建筑面積環(huán)比下跌，土地出讓均價(jià)連續(xù)4個(gè)月同比下跌。今年以來(lái)，土地成交溢價(jià)率保持低位，多項(xiàng)指標(biāo)增幅有所收窄。
而具體到上海市場(chǎng)，7月拍賣(mài)的5宗住宅地塊、2宗租賃住房地塊均以底價(jià)成交，5宗地塊被叫停出讓，其中包括位于楊浦區(qū)內(nèi)環(huán)以內(nèi)的純宅地。
“嚴(yán)苛的出讓條件讓開(kāi)發(fā)企業(yè)‘望而卻步’?！笔袌?chǎng)觀察人士分析稱。根據(jù)出讓文件，競(jìng)得方須配建建筑面積的5%作為保障房并無(wú)償移交給楊浦區(qū)；按受讓年限自持不低于建筑面積的15%作為租賃住房；無(wú)償代建規(guī)劃打虎山路、文體中心、為老服務(wù)中心、養(yǎng)老院、公共綠地等公共服務(wù)設(shè)施。此外，還須按出讓年限整體持有盈利性教育、社會(huì)福利等基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)教育事業(yè)項(xiàng)目用地。
除此之外，出讓文件對(duì)戶型進(jìn)行了嚴(yán)格限制：中小套型比例不低于80%，項(xiàng)目住宅套數(shù)下限為800套。這意味著開(kāi)發(fā)商將很難通過(guò)別墅、大平層與小戶型的高低搭配來(lái)平衡較高的樓面價(jià)。
同時(shí)記者注意到，近日，青浦區(qū)徐涇北大型社區(qū)經(jīng)十路西側(cè)27-04地塊出讓，最終招商蛇口以底價(jià)獲得，樓板價(jià)33160元/平方米。上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，盡管大虹橋純宅地屬于比較優(yōu)質(zhì)地塊，但由于上海土地拍賣(mài)市場(chǎng)監(jiān)管?chē)?yán)格，加上樓市成交不暢，對(duì)房企資金回籠帶來(lái)壓力，所以這幅地塊只有1家房企投標(biāo)，底價(jià)獲得也不足為奇。
招商蛇口上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人表示：“面對(duì)目前市場(chǎng)上較多的低溢價(jià)成交和流拍現(xiàn)象，招商蛇口上海公司也已作好充分準(zhǔn)備，首先針對(duì)銷(xiāo)售型與持有型物業(yè)做戰(zhàn)略配置上的調(diào)整，其次是形成多業(yè)態(tài)多元化多產(chǎn)業(yè)的‘三多’發(fā)展態(tài)勢(shì)，積極涉足商業(yè)、寫(xiě)字樓、長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老養(yǎng)生、教育、醫(yī)療等業(yè)務(wù)領(lǐng)域，拓展全新的業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)。”
記者采訪中了解到，土地市場(chǎng)寒潮正席卷長(zhǎng)三角，近日，蘇杭等地均出現(xiàn)了地塊流拍現(xiàn)象。其中，蘇州日前連續(xù)兩天土拍中，10宗住宅類(lèi)地塊成交7宗3宗流拍，溢價(jià)率最高的是甪直地塊為18%，3宗底價(jià)成交，3宗溢價(jià)率在5%以下。此次土拍遇冷與2015年以及2016年蘇州“地王”頻出的現(xiàn)象形成鮮明對(duì)比。
據(jù)了解，此次流拍的蘇地2018-WG-10號(hào)地塊位于相城區(qū)元和街道文靈路東、安元路北，此前曾是各路房企必爭(zhēng)的熱門(mén)區(qū)域，周?chē)延刑旆?、中糧、九龍倉(cāng)、葛洲壩等多家房企入駐。地塊對(duì)面便是該區(qū)域內(nèi)誕生的上海建工“地王”。
早在2016年5月，經(jīng)過(guò)近百輪競(jìng)價(jià)，上海建工房產(chǎn)有限公司以約55.21億元總價(jià)競(jìng)得2016-WG-26號(hào)地塊，樓面價(jià)19046元/平方米，溢價(jià)率116%，刷新區(qū)域地王紀(jì)錄。目前該地塊仍處于施工階段，未有入市動(dòng)作，針對(duì)地塊建設(shè)進(jìn)度以及入市計(jì)劃，記者聯(lián)系開(kāi)發(fā)企業(yè)上海建工房產(chǎn)有限公司方面，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)。
另?yè)?jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，7月杭州市區(qū)共30余宗地塊進(jìn)行出讓，絕大部分的地塊的成交樓面價(jià)都有不同程度的下跌，且無(wú)任何地塊達(dá)到地價(jià)封頂標(biāo)準(zhǔn)。而在8月6日的土拍中，蕭政儲(chǔ)出（2018）25號(hào)地塊還未開(kāi)始出讓，便終止交易。官方的公告顯示，因此地塊涉及區(qū)域規(guī)劃需作評(píng)估，經(jīng)研究決定，終止地塊國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)掛牌出讓活動(dòng)。
“一方面季度末流拍地塊增多主要與地塊供應(yīng)節(jié)奏有關(guān)，另一方面也說(shuō)明二季度開(kāi)始房企拿地態(tài)度轉(zhuǎn)變顯著。”克而瑞研究中心分析師吳嘉茗指出。
流拍成地市轉(zhuǎn)冷“風(fēng)向標(biāo)”？
克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，就年內(nèi)流拍情況來(lái)看，6月份掛牌的地塊中有114幅流拍，流拍數(shù)量達(dá)到上半年最高峰，此外3月份掛牌的地塊也有84幅流拍，整體來(lái)看每個(gè)季度末地塊流拍數(shù)量更多，二季度各月掛牌地塊的流拍數(shù)量逐步上升，在6月份創(chuàng)下新高。
“企業(yè)對(duì)樓市短期內(nèi)放開(kāi)限價(jià)不抱希望，因此在拿地上的想象空間不大，土拍中表現(xiàn)得相對(duì)理性?！币晃恢行头科蟮臓I(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示，2016年和2017年拍下的部分地王項(xiàng)目還未入市，它們的煎熬同行都看在眼中，保本已成各家開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)取的平衡線。
近日，招商蛇口上海公司相關(guān)負(fù)責(zé)人對(duì)記者表示：“針對(duì)目前錯(cuò)綜復(fù)雜的市場(chǎng)局面，對(duì)于房企在土地判斷及選擇能力上提出了更高的要求，招商蛇口一方面戰(zhàn)略深耕已進(jìn)入城市，另一方面積極開(kāi)拓環(huán)上海都市圈市場(chǎng)，形成以上海為核心的‘1+N’的土地儲(chǔ)備策略。”
“不少大公司的選擇是趨同的，上海土地少，就在上海周邊拿，不是環(huán)城市群的，還真不太敢拿。”一位接近房企負(fù)責(zé)土地拓展人士的行業(yè)觀察者對(duì)記者表示，隨著融資環(huán)境持續(xù)收緊，企業(yè)資金盤(pán)面緊張，企業(yè)的重心都在項(xiàng)目銷(xiāo)售去化上，希望加快資金回籠以補(bǔ)充現(xiàn)金流。
多位受訪人士對(duì)記者表示，房企拿地不再以超預(yù)期拿地，而是根據(jù)目前的價(jià)格倒退，看看能不能算得過(guò)賬來(lái)?！懊娣圪F過(guò)面包”，或加上一定的溢價(jià)拿地，已經(jīng)不再成為目前房企的主流心態(tài)。
而在近日的流拍土地中，按土地屬性來(lái)看，純宅地的流拍量最大。吳嘉茗表示，主要由于純住宅地塊一般分為兩種類(lèi)型：一類(lèi)地塊的地理?xiàng)l件相對(duì)優(yōu)越但土拍要求嚴(yán)苛，另一類(lèi)純宅地往往位于城市遠(yuǎn)郊區(qū)域，未來(lái)市場(chǎng)前景難測(cè)，導(dǎo)致住宅地塊的流拍量高于其他類(lèi)型。
那么，滬蘇杭等重點(diǎn)城市的多幅地塊流拍，是否正成為地市轉(zhuǎn)冷的“風(fēng)向標(biāo)”？“市場(chǎng)環(huán)境已變?！蓖哐芯吭菏紫治鰩煆埡陚?duì)記者分析稱，當(dāng)前企業(yè)盡量選擇拿無(wú)“瑕疵”地塊，或者暫時(shí)不在公開(kāi)市場(chǎng)拿地以規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
在吳嘉茗看來(lái)，市場(chǎng)整體升溫的情況下，出現(xiàn)了大量核心城市、核心地段土地流拍的情況。這或許可以看做土地市場(chǎng)開(kāi)始“冷卻”的信號(hào)：跟市場(chǎng)熱度輪動(dòng)相同，北京、上海、杭州、蘇州等作為市場(chǎng)先“熱起來(lái)”的一批城市，也是全國(guó)市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)，土地市場(chǎng)的“冷卻”也將從這些地方開(kāi)始。
不過(guò)，歐陽(yáng)捷認(rèn)為，流拍土地增多并非是樓市下行的信號(hào)，也非房企資金短缺，恰恰相反，這是土地市場(chǎng)理性的信號(hào)。通過(guò)市場(chǎng)緊縮、洗牌，清洗掉一批體質(zhì)羸弱的中小房企，反而為強(qiáng)壯的大房企騰挪出更大的發(fā)展空間。
