警惕房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)，政治局會(huì)議再提“房住不炒”
發(fā)布時(shí)間：2019/4/23 11:29:44 瀏覽次數(shù)：10826 來(lái)源： 中房網(wǎng) cjjt-fdc
中共中央政治局4月19日召開會(huì)議，分析研究當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作。
隨著一季度宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)的出爐，中共中央政治局會(huì)議認(rèn)為一季度經(jīng)濟(jì)運(yùn)行總體平穩(wěn)、好于預(yù)期，開局良好。在部署下一步經(jīng)濟(jì)工作時(shí)，會(huì)議要求宏觀政策要立足于推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，更加注重質(zhì)的提升，更加注重激發(fā)市場(chǎng)活力，積極的財(cái)政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。
對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，此次政治局會(huì)議作出了如下表態(tài)：
——要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制。
再提“房住不炒”
值得注意的是，此次政治局會(huì)議再次出現(xiàn)了涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)容。而上次政治局會(huì)議出現(xiàn)房地產(chǎn)有關(guān)表述，還要追溯到去年7月31日。
業(yè)內(nèi)分析人士認(rèn)為，在近期部分房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“小陽(yáng)春”。無(wú)論是國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的70城房?jī)r(jià)指數(shù)、各大中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)數(shù)字，還是央行一季度信貸數(shù)據(jù)，這個(gè)春天，樓市春潮涌動(dòng)，無(wú)需贅言。因此，在局部區(qū)域出現(xiàn)波動(dòng)的情況下，政治局會(huì)議再次提及房住不炒，對(duì)炒房者將有打擊，也有利于市場(chǎng)平穩(wěn)。
此前，部分業(yè)內(nèi)專家就結(jié)合回暖的一季度房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指出，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)有“龍?zhí)ь^”的跡象。目前一二線城市的二手房交易量有明顯提升，房?jī)r(jià)也開始有往上走的可能。
事實(shí)上，4月起，合肥、濟(jì)南、北京等多地已經(jīng)采取措施進(jìn)一步規(guī)范商品房銷售行為，打擊炒作樓市現(xiàn)象。例如，日前合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局就規(guī)范商品房銷售行為發(fā)布緊急通知，強(qiáng)調(diào)打擊炒房，嚴(yán)禁哄抬房?jī)r(jià)、捂盤惜售等行為。長(zhǎng)沙市則將從4月22日起將二套房契稅提至4%。
除了地方出臺(tái)新的調(diào)控措施，也有中央部委在推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控。
為落實(shí)中央關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)要求，實(shí)現(xiàn)因城施策、分類調(diào)控目標(biāo)，保持住宅用地供應(yīng)穩(wěn)定，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)用地市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，自然資源部近日下發(fā)通知要求，做好2019年住宅用地“五類”調(diào)控目標(biāo)制定實(shí)施工作。
通知要求，地級(jí)以上城市、地州盟所在地和百萬(wàn)人口以上縣（縣級(jí)市），根據(jù)商品住房庫(kù)存消化周期（截至2019年3月），結(jié)合本地土地市場(chǎng)實(shí)際，切實(shí)優(yōu)化住宅用地供應(yīng)，實(shí)施差別化調(diào)控政策，在上年住宅用地供應(yīng)分類調(diào)控目標(biāo)基礎(chǔ)上，調(diào)整確定2019年住宅用地供應(yīng)“五類”（顯著增加、增加、持平、適當(dāng)減少、減少直至?xí)和＃┱{(diào)控目標(biāo)。
其中，消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地；36-18個(gè)月的，要適當(dāng)減少供地；18-12個(gè)月的，維持供地持平水平；12-6個(gè)月的，要增加供地；6個(gè)月以下的，要顯著增加并加快供地。
此外，《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》近日印發(fā)，有輿論認(rèn)為超大城市落戶有所松動(dòng)，將引起人口分布的集聚，甚至?xí)|發(fā)房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)。
對(duì)此，人民日?qǐng)?bào)12日刊發(fā)《寫好新型城鎮(zhèn)化建設(shè)大文章（評(píng)論員觀察）》文章稱，不管戶籍制度怎么改、城鎮(zhèn)化如何推，“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”這個(gè)定位不能動(dòng)搖，要始終將其作為房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的總體要求。文章稱：“無(wú)論是積分落戶的超大特大城市，還是69個(gè)放開落戶限制的大城市，分解落實(shí)城鎮(zhèn)化的重點(diǎn)任務(wù)時(shí)，都要把防止房?jī)r(jià)大起大落作為前提條件，堅(jiān)決避免投資投機(jī)者借機(jī)鉆空子，同時(shí)不斷精細(xì)化限購(gòu)、限售、限價(jià)政策，滿足剛性和改善型需求。”
在易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，此次政治局會(huì)議對(duì)樓市的表述，有兩點(diǎn)含義：一是房住不炒的概念繼續(xù)得到強(qiáng)調(diào)，尤其是今年一季度樓市表現(xiàn)還不錯(cuò)，二季度預(yù)計(jì)會(huì)繼續(xù)上升，這個(gè)時(shí)候強(qiáng)調(diào)這一點(diǎn)，也是為了防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格上漲等風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)；而是明確了長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制的概念，主要包括一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任。預(yù)計(jì)今年二季度相關(guān)城市會(huì)在一城一策上會(huì)有相關(guān)政策出臺(tái)，而對(duì)于地方政府的主體責(zé)任考核也會(huì)加大。
58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示，為防止部分城市房地產(chǎn)市場(chǎng)或重蹈過(guò)熱態(tài)勢(shì)，此次中央政治局會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”是有明顯警示作用的，不排除后續(xù)政策出現(xiàn)微調(diào)收緊。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇日前強(qiáng)調(diào)，“房住不炒”的市場(chǎng)定位已經(jīng)比較清晰了，房子是居住的屬性，是消費(fèi)的屬性，投資性需求要抑制和遏制，這要求強(qiáng)化地方政府的調(diào)控和管理，因城施策，加強(qiáng)管理。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，從此次會(huì)議明確“堅(jiān)持結(jié)構(gòu)性去杠桿”的表述看，當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作依然會(huì)強(qiáng)調(diào)去杠桿的概念。此前實(shí)際上已經(jīng)有過(guò)類似的警示，比如說(shuō)要防范各類小微企業(yè)貸款資金進(jìn)入到樓市中。所以后續(xù)一方面銀行對(duì)房地產(chǎn)的支持力度會(huì)加大，另一方面也可能依然會(huì)有各類督查做法，防范違規(guī)開發(fā)貸和按揭貸等現(xiàn)象出現(xiàn)。
貨幣政策未轉(zhuǎn)向
對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，同樣關(guān)注的還有貨幣政策。本次政治局會(huì)議提出，宏觀政策要立足于推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展，更加注重質(zhì)的提升，更加注重激發(fā)市場(chǎng)活力，積極的財(cái)政政策要加力提效，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度。
與今年2月22日召開的政治局會(huì)議僅提及“穩(wěn)健的貨幣政策”不同的是，此次政治局會(huì)議的表述在“穩(wěn)健的貨幣政策”之后還加上了關(guān)鍵的“松緊適度”四字。
此前，市場(chǎng)對(duì)下一步貨幣政策是否會(huì)進(jìn)一步放松，抱有很高的期待，社會(huì)上也不時(shí)出現(xiàn)“即將降準(zhǔn)”的傳言。但從此次政治局會(huì)議的表述來(lái)看，當(dāng)前的貨幣政策首要的目標(biāo)還是在穩(wěn)健的同時(shí)求平衡，并沒(méi)有出現(xiàn)明顯放松的趨向。
央行最新數(shù)據(jù)顯示，一季度人民幣新增貸款和社融增量分別為5.81萬(wàn)億元和8.18萬(wàn)億元，均超出市場(chǎng)預(yù)期。在分析人士看來(lái)，這也體現(xiàn)了前期逆周期政策的調(diào)節(jié)，貨幣政策傳導(dǎo)機(jī)制有所改善，金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)力度有所增強(qiáng)。
對(duì)于下步政策走向，近期召開的央行貨幣政策委員會(huì)一季度例會(huì)認(rèn)為，將“進(jìn)一步加強(qiáng)貨幣、財(cái)政與其他政策之間的協(xié)調(diào)，適時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，注重在穩(wěn)增長(zhǎng)的基礎(chǔ)上防風(fēng)險(xiǎn)”。會(huì)議指出，穩(wěn)健的貨幣政策要松緊適度，把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，同時(shí)保持流動(dòng)性合理充裕。與上季度例會(huì)不同的是，此次例會(huì)再次出現(xiàn)了“把好貨幣供給總閘門”的表述。
廈門國(guó)際銀行宏觀金融及政策研究員任濤表示，此前的刺激政策雖然有一定同步但主要以貨幣政策為主，有點(diǎn)“單打獨(dú)斗”的意思，在達(dá)到短期穩(wěn)增長(zhǎng)效果的同時(shí)使得債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷增大，現(xiàn)在貨幣政策可能要退居其次，以配合其他政策為主。
中國(guó)人民銀行參事盛松成也在近日撰文指出，綜合考慮我國(guó)金融市場(chǎng)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況、流動(dòng)性水平和可用貨幣政策工具，短期內(nèi)不具備再次調(diào)整準(zhǔn)備金率的條件。
同時(shí)，多位樓市專家表示，在央行表態(tài)要把好貨幣供給總閘門，不搞“大水漫灌”，去年下半年以來(lái)的信貸寬松小周期已經(jīng)結(jié)束，樓市的小陽(yáng)春或難以持續(xù)。
警惕房?jī)r(jià)上漲風(fēng)險(xiǎn)
此外，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新公布的2019年3月份數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市中有65個(gè)城市房地產(chǎn)價(jià)格環(huán)比上漲，價(jià)格指數(shù)同比升10.6%，連漲42個(gè)月，環(huán)比上漲0.6%，連漲47個(gè)月；58同城、安居客發(fā)布的《2019年一季度樓市總結(jié)報(bào)告》顯示，2019年一季度，一線城市商品住宅成交量同比上漲約三成。
《證券日?qǐng)?bào)》文章指出，樓市小陽(yáng)春形成的背后動(dòng)力是房?jī)r(jià)回升的市場(chǎng)預(yù)期。去年12月13日召開的中央政治局會(huì)議并未提到有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的有關(guān)內(nèi)容，2019年政府工作報(bào)告中關(guān)于房地產(chǎn)方面的表述也相對(duì)溫和。加之去年年底以來(lái)，多地在“因城施策，分類指導(dǎo)”原則下，對(duì)樓市調(diào)控政策作了微調(diào)，使市場(chǎng)預(yù)期有所調(diào)整。雖然住建部部長(zhǎng)王蒙徽在全國(guó)兩會(huì)第四次部長(zhǎng)通道上表示，2019年將繼續(xù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，具體做到“五個(gè)堅(jiān)持”，其中第一個(gè)堅(jiān)持就是堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，但市場(chǎng)對(duì)此的認(rèn)知和理解已經(jīng)由最初的新鮮、忌憚轉(zhuǎn)為熟悉、放松。
尤其是，積極財(cái)政政策的落地效應(yīng)，確保流動(dòng)性合理充裕的貨幣政策基調(diào)，以及2019年宏觀經(jīng)濟(jì)開門紅的形勢(shì)，使得一季度全國(guó)居民人均可支配收入8493元，實(shí)際增長(zhǎng)6.8%，完勝GDP增速，不僅穩(wěn)定增加居民收入，也穩(wěn)定市場(chǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)向好的預(yù)期，成為支持居民購(gòu)房的一個(gè)合理因素。
再者，今年以來(lái)A股市場(chǎng)牛冠全球，而股市與樓市歷來(lái)有聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，賣房投股與獲利購(gòu)房相輔相成，這也推動(dòng)形成部分購(gòu)房剛需與改善性需求。
因此，房?jī)r(jià)指數(shù)出現(xiàn)兩位數(shù)上漲，仍然不得不警惕。住房關(guān)系民生，更關(guān)系宏觀經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，因此，針對(duì)市場(chǎng)預(yù)期波動(dòng)，也應(yīng)當(dāng)實(shí)施逆周期調(diào)節(jié)，在房住不炒的定位下，保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，推動(dòng)住房市場(chǎng)體系和住房保障體系建設(shè)，落實(shí)城市主體責(zé)任，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期責(zé)任落到實(shí)處，防止樓市波動(dòng)。
